전세 계약 만료를 앞두고 집주인에게서 “보증금 일부를 월세로 돌리면 어떻겠냐”는 연락을 받은 적 있으신가요?
보증금 2억원을 빼주는 대신 매달 월세를 내라는 제안인데, 막상 얼마가 적당한 금액인지 감이 잘 오지 않습니다.
이때 기준이 되는 숫자가 전월세전환율, 보증금을 월세로 바꿀 때 적용하는 연 이율입니다.
오늘은 전월세전환율, 이 비율의 계산법과 법이 정한 상한, 그리고 시장에서 실제로 쓰이는 비율이 왜 다른지를 집주인의 제안서를 검토하는 순서대로 풀어보겠습니다.
전세와 월세 가운데 무엇이 낫다고 권하는 글이 아니라, 제안을 받았을 때 숫자를 따져보는 방법을 정리한 글입니다.
전월세전환율, 한 줄로 정리하면
전월세전환율, 이 비율은 보증금 1억원을 월세로 바꾸면 1년에 얼마를 내야 하는지를 퍼센트로 나타낸 것입니다.
계산식은 “월세 = 전환하는 보증금 × 전환율 ÷ 12″입니다.
예를 들어 보증금 1억원을 연 5%로 전환하면 1년 월세 총액은 500만원이고, 12로 나누면 한 달 약 41만 7,000원입니다.
같은 1억원이라도 전환율이 6%면 한 달 50만원, 4%면 약 33만 3,000원으로 달라집니다.
전환율 1%포인트 차이가 보증금 1억원마다 한 달 8만원 넘는 차이를 만드는 셈입니다.
1단계, 법정 전월세전환율 상한부터 확인
주택임대차보호법 제7조의2는 계약 기간 중에 보증금을 월세로 돌릴 때 넘으면 안 되는 상한을 정해두고 있습니다.
상한은 연 10%와 “한국은행 기준금리 + 2%포인트” 가운데 낮은 쪽입니다.
지금 금리 수준에서는 대부분 기준금리에 2%포인트를 더한 값이 상한이 됩니다.
한국은행 기준금리는 2026년 8월 27일 3.00%로 올랐기 때문에, 현재 법정 전월세전환율 상한은 연 5.0%입니다.
기준금리가 오르면 전월세전환율 상한도 오른다
이 상한은 고정된 숫자가 아니라 기준금리에 연동돼 움직입니다.
2026년 7월 16일 이전 기준금리 2.50%일 때 상한은 4.5%였습니다.
7월 16일 2.75%로 오르면서 4.75%가 됐고, 8월 27일 3.00%로 오르면서 다시 5.0%가 됐습니다.
두 달 사이에 상한이 0.5%포인트 오른 것인데, 보증금 2억원을 전환한다면 허용되는 월세 상한이 한 달 약 8만 3,000원 늘어난 셈입니다.
가산되는 폭도 바뀐 적이 있는데, 2020년 9월 29일 시행령 개정으로 3.5%포인트에서 지금의 2%포인트로 낮아졌습니다.
다음 기준금리 결정은 10월 22일로 알려져 있지만, 결과를 미리 알 수 없으니 그날 발표를 확인한 뒤 다시 계산하는 것이 정확합니다.
2단계, 제안 월세로 전월세전환율 역산하기
이제 집주인의 제안을 숫자로 바꿔볼 차례입니다.
전세 3억원 집에서 보증금을 1억원으로 낮추고, 빠지는 2억원을 월세로 돌리자는 제안을 받았다고 가정해 보겠습니다.
법정 상한 5.0%를 적용하면 2억원 × 5% ÷ 12로 한 달 약 83만 3,000원이 상한입니다.
만약 집주인이 월 100만원을 제안했다면, 거꾸로 계산한 전환율은 100만원 × 12 ÷ 2억원으로 연 6%입니다.
계약 기간 중의 전환이라면 이 6%는 법정 상한 5.0%를 넘는 금액이라는 뜻입니다.
제안을 받으면 먼저 “월세 × 12 ÷ 빠지는 보증금”으로 전환율을 역산해 보는 습관이 가장 빠른 점검법입니다.
3단계, 법정 상한이 적용되는 경우와 아닌 경우
여기서 많이 헷갈리는 부분이 법정 상한의 적용 범위입니다.
법정 상한은 기존 임대차 계약이 이어지는 동안, 갱신을 포함해 보증금의 전부나 일부를 월세로 바꾸는 경우에 적용된다고 보는 것이 일반적입니다.
반면 계약이 끝난 뒤 완전히 새로 맺는 계약은 당사자끼리 합의해 조건을 정하는 영역으로 해석되는 경우가 많습니다.
그래서 같은 집, 같은 금액이라도 “계약 갱신 중 전환”인지 “새 계약”인지에 따라 법정 상한을 근거로 삼을 수 있는지가 달라집니다.
상한을 넘는 월세를 이미 냈다면 초과분 반환을 요구할 수 있다는 해석도 있으나, 구체적인 사안은 주택임대차분쟁조정위원회나 법률 상담으로 확인하는 것이 안전합니다.
시장 전월세전환율, 왜 법정 상한보다 높을까
뉴스에서 보는 시장 전월세전환율, 이 숫자는 대개 법정 상한보다 높게 나옵니다.
한국주택금융공사는 2026년 7월부터 전세자금보증 심사에 최근 6개월 지역별 전월세전환율 평균인 “6.5%”를 적용한다고 안내했습니다.
법정 상한 5.0%와 1.5%포인트 차이가 나는 셈입니다.
시장 비율에는 새로 맺는 계약이 섞여 있고, 연립·다세대나 지방처럼 월세 수요와 위험이 큰 곳일수록 비율이 높게 잡히는 경향이 있습니다.
보증금 2억원을 6.5%로 전환하면 한 달 약 108만 3,000원으로, 5.0% 기준의 83만 3,000원보다 25만원가량 비쌉니다.
집주인의 제안이 시장 비율에 가깝다면, 계약 형태에 따라 법정 상한과 비교해볼 여지가 있는지 살펴볼 만합니다.
4단계, 전세대출 이자와 나란히 놓아보기
월세 제안을 판단할 때 함께 놓고 볼 숫자가 전세대출 이자입니다.
빠지는 보증금 2억원을 전세대출로 마련하고 있었다면, 대출금리가 연 4%일 때 한 달 이자는 약 66만 7,000원입니다.
같은 2억원을 법정 상한 5.0%로 전환한 월세 83만 3,000원보다 한 달 약 16만 6,000원 적습니다.
반대로 보증금이 전부 내 돈이었다면, 그 2억원을 예금에 넣었을 때 받을 이자와 월세를 비교하는 것이 맞습니다.
이 계산은 숫자만으로 끝나지 않는데, 전세는 큰 보증금을 맡기는 만큼 보증금을 돌려받지 못할 위험도 함께 안게 되기 때문입니다.
그래서 보증금 반환보증 가입 가능 여부와 보증료까지 함께 따져봐야 비교가 공정해집니다.
A씨와 B씨, 같은 제안을 받은 두 세입자
같은 동네에서 똑같이 “보증금 2억원을 월세로 돌리자”는 제안을 받은 두 사람을 비교해 보겠습니다.
A씨는 2억원을 연 4% 전세대출로 마련하고 있었습니다.
A씨 입장에서는 대출을 갚고 월세를 내면 한 달 이자 66만 7,000원이 월세로 바뀌는 셈이라, 월세가 66만 7,000원보다 많으면 그만큼 매달 부담이 늘어나고, 법정 상한 수준인 83만 3,000원이면 한 달 약 16만 6,000원이 더 나갑니다.
B씨는 2억원이 전부 모아둔 돈이었고, 돌려받은 돈을 연 2.5%짜리 예금에 넣을 수 있다고 가정해 보겠습니다.
B씨는 예금 이자로 한 달 약 41만 7,000원을 받게 되니, 월세 83만원과의 차이인 약 41만 6,000원이 실제 추가 부담입니다.
같은 제안이라도 보증금을 어떻게 마련했는지에 따라 체감 부담이 크게 달라진다는 것을 보여주는 예시입니다.
예금 이자에는 15.4%의 이자소득세가 붙으니, 실제로 손에 쥐는 이자는 이보다 조금 적다는 점도 감안해야 합니다.
갱신 때는 5% 인상 한도도 함께 본다
계약을 갱신하면서 보증금 일부를 월세로 바꾸는 경우라면, 계약갱신요구권의 “5% 인상 한도”도 함께 따져봐야 합니다.
보증금과 월세가 섞여 있으면 월세를 보증금으로 환산해 전체 금액이 5% 넘게 올랐는지 비교하는 방식이 쓰입니다.
한국부동산원 임대차분쟁조정위원회 누리집에는 환산보증금으로 인상률을 계산해볼 수 있는 계산기가 있습니다.
전환율만 맞췄다고 끝이 아니라, 전환과 동시에 사실상 금액이 오르지 않았는지까지 확인해야 하는 이유입니다.
집주인 입장에서는 왜 월세로 돌리고 싶어할까
집주인이 월세 전환을 원하는 이유를 알면 협상 분위기를 읽는 데 도움이 됩니다.
금리가 오르면 세입자의 전세대출 이자 부담이 커져 전세 수요가 줄고, 집주인도 대출 이자 같은 고정비를 매달 들어오는 월세로 충당하려는 경우가 많습니다.
돌려줘야 할 보증금 규모를 줄여 반환 부담을 덜고 싶은 이유도 있습니다.
반면 세입자 입장에서는 매달 나가는 고정비가 늘어나니, 양쪽의 이해가 엇갈리는 지점에서 전환율이 협상의 기준선이 됩니다.
월세 제안을 받았을 때 확인해볼 것
- 제안 월세에 12를 곱하고 빠지는 보증금으로 나눠 전환율을 먼저 역산해 보세요.
- 현재 기준금리에 2%포인트를 더한 법정 상한과 비교해 보세요(2026년 10월 현재 5.0%).
- 계약 기간 중이나 갱신 때의 전환인지, 새로 맺는 계약인지 구분해 보세요.
- 빠지는 보증금이 대출이었는지 내 돈이었는지에 따라 대출 이자나 예금 이자와 나란히 비교해 보세요.
- 갱신이라면 환산보증금 기준으로 5% 인상 한도를 넘지 않는지 계산기로 확인해 보세요.
- 숫자가 맞지 않거나 분쟁이 생기면 주택임대차분쟁조정위원회의 상담과 조정을 활용할 수 있습니다.
정리하며
전월세전환율, 이 비율은 보증금을 월세로 바꿀 때 쓰는 연 이율이고, 계산식은 “보증금 × 전환율 ÷ 12″로 단순합니다.
계약 기간 중 전환에는 연 10%와 기준금리 + 2%포인트 중 낮은 값이 상한으로 적용되며, 2026년 10월 현재 그 값은 5.0%입니다.
시장에서 쓰이는 비율은 6%대로 이보다 높은 경우가 많아, 같은 2억원이라도 한 달 20만원 넘는 차이가 생길 수 있습니다.
제안을 받으면 전환율을 역산하고, 법정 상한과 대출·예금 이자, 보증금 위험까지 함께 놓고 비교해 보시기 바랍니다.
자주 묻는 질문
Q. 전월세전환율 상한은 언제 바뀌나요?
A. 한국은행이 기준금리를 바꿀 때마다 함께 바뀌며, 2026년 8월 27일 기준금리 3.00% 인상 이후 상한은 5.0%입니다.
Q. 새로 계약할 때도 법정 상한이 적용되나요?
A. 법정 상한은 기존 계약 중의 전환에 적용된다고 보는 것이 일반적이고, 새 계약은 당사자 합의로 정해지는 경우가 많습니다.
Q. 월세를 보증금으로 다시 돌릴 때도 같은 비율을 쓰나요?
A. 계산 방식은 같지만 법정 상한은 보증금을 월세로 바꾸는 경우를 대상으로 하므로, 반대 방향은 당사자 합의로 정하는 경우가 많습니다.
Q. 상가 임대차에도 같은 상한이 적용되나요?
A. 상가는 상가건물 임대차보호법에 따로 기준이 있어, 주택과 산식이 다릅니다.
Q. 시장 전월세전환율 수치는 어디서 확인하나요?
A. 한국부동산원이 지역별·주택 유형별 전환율을 발표하며, 서울은 서울주택 정보마당에서 자치구별 수치도 볼 수 있습니다.
Q. 전환율이 높으면 세입자에게 무조건 불리한가요?
A. 같은 보증금을 전환할 때 월세가 많아지는 것은 맞지만, 보증금을 적게 맡기면 반환 위험이 줄어드는 면도 있어 함께 따져봐야 합니다.
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기준금리와 대출금리가 움직이는 원리는 아래 글에서 더 자세히 다뤘습니다.
참고자료: 주택임대차보호법 제7조의2 및 시행령, 한국은행 기준금리 추이, 한국주택금융공사 2026년 하반기 전월세전환율 안내, 한국부동산원 임대차분쟁조정위원회 전월세전환 계산
Sources: 한국은행, 기준금리 추이, 한국주택금융공사, 2026년 하반기 전월세전환율 안내, 한국부동산원 임대차분쟁조정위원회, 전월세전환 계산
이 글은 전월세 전환의 계산 구조를 설명하기 위한 정보 제공 목적이며, 특정 계약 형태를 권유하거나 법률 자문을 대신하지 않습니다. 구체적인 분쟁은 주택임대차분쟁조정위원회나 법률 전문가와 상담하시기 바랍니다.
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